Cuando se compra, se hereda o se declara un inmueble, aparecen diferentes conceptos sobre su valor. En iCerti sabemos que esto puede generar confusión: ¿Qué valor es el que cuenta realmente? ¿Cuál afecta a los impuestos? ¿Y cuál es útil para fijar el precio de venta?
En este artículo te explicamos de forma clara y sencilla las diferencias entre valor catastral, valor de referencia del catastro y valor de mercado, y cuándo debes tener en cuenta cada uno.
1. Valor catastral: el valor fiscal por excelencia
El valor catastral es un valor administrativo asignado por la Dirección General del Catastro a cada inmueble. Se calcula según varios factores como:
- Ubicación
- Superficie
- Antigüedad
- Uso del inmueble
- Estado de conservación
Es un dato clave para la fiscalidad y se utiliza como base para calcular impuestos como:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
- IRPF, en determinados casos
- Plusvalía municipal (IIVTNU)
2. Valor de referencia: el mínimo por el que tributar
Desde 2022 existe el valor de referencia del catastro, un dato también oficial que tiene una función específica: evitar que se declare un precio inferior al real en operaciones como compraventas o herencias.
Este valor se calcula a partir de:
- Información catastral del inmueble
- Precios reales de ventas comunicados por notarios y registros
Se aplica como base mínima para liquidar impuestos como:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
- Actos Jurídicos Documentados (AJD)
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)
Es un dato público, consultable online para cualquier persona.
Importante: No puede superar el valor de mercado. Y si el precio declarado en la escritura es mayor, se tributa por ese importe.
3. Valor de mercado: el precio real que puede alcanzar
Este es el valor que más interesa a compradores, vendedores, herederos y profesionales del sector. El valor de mercado es el precio que podría alcanzar un inmueble en condiciones normales de oferta y demanda.
Depende de muchos factores:
- Localización
- Estado del inmueble
- Entorno y servicios
- Momento del mercado
Para conocerlo con precisión, lo ideal es contar con una tasación profesional o realizar un estudio de mercado fiable.
Tabla resumen: Comparativa rápida
| Tipo de valor | ¿Quién lo fija? | ¿Para qué sirve? | ¿Dónde consultarlo? |
|---|---|---|---|
| Catastral | Dirección General del Catastro | Base para IBI, IRPF, plusvalía | Solo el titular, vía Catastro |
| Referencia | Dirección General del Catastro | Base mínima para ITP, AJD, ISD | Público, en Catastro |
| De mercado | Tasadores, agencias, mercado | Precio real de venta o herencia | Estimación profesional o herramientas online |
¿Puedo vender por debajo del valor catastral?
Sí. El valor catastral no afecta a la compraventa directamente. Puedes vender por menos o por más. Solo influye en impuestos como el IBI o en algunos casos del IRPF.
¿Qué valor aparece en la escritura?
En la escritura debe figurar el precio de la transacción. Pero si el valor de referencia del catastro es superior, tributarás por ese valor, salvo que impugnes mediante una tasación justificada.
¿Cómo saber el valor real de una vivienda?
Hay herramientas de estimación online, pero para decisiones importantes lo ideal es contar con un informe de valoración profesional. Si necesitas uno, en iCerti te acompañamos en todo el proceso, desde la tasación hasta la justificación ante Hacienda si es necesario.
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